比房价上涨更让购房者担心,这两个问题的出现,购房者能否逃脱?

中国设计在线 2019-08-15

比房价上涨更让购房者担心,这两个问题的出现,购房者能否逃脱?

房地产企业作为房地产行业的重要一环,一举一动都备受关注,而且在某种程度上也被看作是市场变动的一种信号。从2016年930新政以来,融资渠道趋紧一直都是房地产企业面临的主要问题,在两年多的调控过程中,由此衍生出来的问题也开始不断出现。我们不妨看几个案例:安徽某城市三家房地产企业董事长跑路,江苏某地某知名开发商因深陷债务压力而选择自杀,去年某知名房企因股价连续低于面值而被中止上市。除此之外,2018年就已经有十多家房企宣告了破产。

比房价上涨更让购房者担心,这两个问题的出现,购房者能否逃脱?

不可否认,这些生死攸关的现象主要发生在中小房企的身上,但最近这一年以来,虽然大型房企可以凭借自身实力烫平周期带来的影响,但动作也纷纷不断,比如更名去地产化,再比如高管密集离职等等。因此,面对这些变化,许多人不禁疑问,房企的好日子快要结束了?在这个过程中,作为购房者,应该注意哪些问题呢?

笔者认为,面对严厉的楼市调控,目前部分房企因资金链承压带来的种种生存困境,一定程度上会转移到购房者身上。因此,与担心房价上涨相比,当前购房者还面临着更为重要的两个问题。如果房价继续上涨,购房者还可以根据需求和能力来决定买不买房,但如果已经决定买房,而且是辛辛苦苦凑了首付,那么购房者不得不关注以下两个问题。

比房价上涨更让购房者担心,这两个问题的出现,购房者能否逃脱?

问题一,降标减配带来的房屋质量问题。对房地产企业来说,高价拿了地,无论楼市环境怎么趋冷,赔本赚吆喝的可能性几乎没有。因此,在融资渠道收缩以及限价等政策的作用下,为了利润最大化,不少房地产企业都打起了降标减配的心思。何为降标减配么?举几个例子,某地某开发商为了销售楼盘,向购房者所作承诺最终落空,园区绿化大打折扣,水系景观通通消失。再比如,平时我们经常遇到的一种现象,开发商迟迟不对外开放样板间,在精装标准上动手脚,样板房与交付标准悬殊较大等等。

其实,关于这一问题,在刚刚过去的2018年尤为明显,不少城市都出现了维权现象。市场行情好的时候,一窝蜂去抢房子,买房就赚到的畸形心理迫使购房者没有时间去考虑房屋质量问题。但楼市一旦冷清了,对房子的关注点又开始回归质量本身。近日,某大型房企的楼盘又遭遇维权,有业主称门和地板都是用纸做的,使得该房企陷入了“纸板门”事件。在笔者看来,对购房者而言,买房不容易,维权同样不容易,因此无论是大小开发商的楼盘,都应该做到货比三家。

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问题二,房企跑路或破产带来的烂尾问题。笔者认为,当前房企面临的最大压力就是资金链问题,没有充足的资金流,一切都无从运行。虽然央行已经多次降准,但都属于精准投放,主要用于服务实体经济的发展,很难直接流入房地产行业,所以很难实现“解渴”。就拿近期那些选择跑路、破产甚至自杀的开发商来看,本身已经销售冷清了,房子都卖不出去,再叠加一身债务压力,撑不下去也是可以预见的。比如,山东某地某楼盘本应2016年底交房,结果因资金问题而烂尾,二期和三期加起来共涉及1200余名业主。

因此,笔者认为,对购房者而言,这既是漫长的等待,也是一种煎熬。如果遇到了这种情况,唯一能做的或许就是与开发商进行协商补偿或者走法律途径,不过稍微好一些的情况就是,开发商还会等待资金到位或者楼盘还能找到别的房企接盘。但说起来简单,现实生活中往往更难一些,所以这就要求购房者在买房之初就能够做到万全准备。

比房价上涨更让购房者担心,这两个问题的出现,购房者能否逃脱?

对于当前房地产企业面临的变化,笔者认为,不能单纯用是不是好日子到头了来评判。一方面,房地产企业过惯了舒服日子,在这两年严厉的楼市调控下,难免要为曾经不计后果,盲目扩张付出一定的代价;另一方面,在防范房地产风险和去房地产依赖化的背景下,特别是经济向高质量发展的要求下,这意味着房企需要做出一定转型。换言之,房地产告别黄金时代,进入白银时代几乎成为不可辩驳的事实。那么,白银时代的房地产企业具备哪些特征呢?

笔者认为,首先,如果说房地产的黄金时代,房地产企业是齐头并进,基本都能分得一杯“红利”,那么白银时代的房地产企业更像是参加一场适者生存的竞技比赛,显然要更加讲究规模与实力。其次,白银时代的房地产企业,需要逐步告别单纯依靠拿地卖房的谋利模式,虽然房地产开发依然会是主业,但不可避免的要谋求多元化布局,或许这就是万科所说的未来既要活下来,也要活得好,活得久。综上来看,笔者认为,楼市调整依然还会继续,但结果一定会是喜剧。